В статье пойдет речь не о торгах на электронных площадках с внесением платы за участие. Мы пишем о другом.

Сначала краткий обзор

Существует обычный хаотичный способ продажи недвижимости: собственник выставил недвижимость за желаемую цену. Ждёт покупателей. Покупатели приходят не часто и не организованно. В случае интереса к объекту, торгуются на понижение цены. Тратится много времени. И ничего нельзя спланировать – неизвестно, когда будет сделка и будет ли вообще.

И существует аукционный способ – продажа происходит по запланированному графику. Устанавливается начальная цена недвижимости. Пара недель масштабной рекламной кампании, 2 дня показов, покупатели за участие не платят. Покупатели (их не менее двух десятков) оставляют свои предложения. Они торгуются между собой на повышение цены. После собственник выбирает лучшее предложение и стороны выходят на сделку. Всё происходит по заранее установленным общим для всех правилам. Дата внесения задатка известна заранее. Всё быстро, честно и выгодно для всех сторон.

Риэлторы и продавцы недвижимости активно обсуждают скоростные продажи или аукцион.

Мнения можно разделить на два вида:

  • Аукцион – это круто, все участники сделки довольны
  • Жульнический способ продажи

Просмотрев первые 10 страниц в поисковике, каждый может обнаружить закономерность. Негативные отзывы оставляют риэлторы, которые не практикуют скоростные продажи. Рекомендуют аукцион практикующие профессионалы и их клиенты.

Что плохого оппоненты находят в аукционах?

Существует пять тезисов.

  1. Менталитет русского человека не готов к торгам на повышение
  2. Это цирк
  3. Риэлторы манипулируют результатами с целью продать квартиру своему покупателю и потом перепродать
  4. Не рыночная цена продажи. «По моему экспертному мнению объект стоил 35-40 млн рублей, а продали за 30 млн»
  5. Не все аукционы заканчиваются заключением сделок

Мы не любим голословных утверждений, поэтому будем разбираться.

Подумаем над каждым доводом посерьезней.

Есть ли реальное зло там, где его стараются увидеть?

Менталитет русского человека и цирк

Эмоциональные мнения, связанные с внедрением нового. Обсуждение их не имеет смысла и равносильно критике мобильных телефонов в противовес проводным. Технологии скоростных продаж в России уже более 6 лет, и эти отзывы её ровесники.

Манипуляция результатами – серьезное обвинение

Его разберем подробно. Чем ближе максимальная цена, предложенная покупателями, к ожиданиям собственника, тем больше вероятность продажи. Только достигнув ожиданий собственника или превысив их, риэлтор будет уверен на 100%, что собственник примет цену и продаст квартиру. Во всех остальных случаях гарантии для риэлтора нет. Собственник может отказаться, риэлтор не получит комиссию и все манипуляции с ценой окажутся работой впустую.

Кроме того, аукцион проводится только в случае, если в них подтвердили участие определенное количество покупателей. Не 5 и даже не 15. Работать на понижение цены с большим количеством покупателей технически невозможно. Шанс победы, зачастую, 1 к 25 минимум – почти как в рулетке. Убедиться в этом легко – нужно на практике провести скоростную продажу. Тот, кто убеждает в обратном, не владеет технологией.

Манипуляция со своим покупателем возможна только тогда, когда в торгах участвует всего несколько человек. Если вдруг вам попался специалист, который утверждает, что аукцион можно провести при малом количестве участников – вот тут можно начать сомневаться и обратиться к нам за консультацией. К сожалению, от мошенников не защищен ни один бизнес. Риэлторский не исключение.

Не рыночная цена продажи

Самое простое определение рыночной цены – это та цена, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить.

Допустим, продавец был согласен продать за 30 млн и заключил сделку, считая цену достойной.

И допустим, оценку квартиры в 35-40 млн рублей дал руководитель агентства недвижимости, который пришел посмотреть, как проводят аукцион. Он не продавал квартиру, не изучал конкурентное окружение. У него не было покупателя даже на 31 млн., иначе он мог бы участвовать в торгах и заработать. Или он мог бы купить квартиру сам, и продать за 40 млн. Если он верит в свою оценку – это хорошая сделка под 33% доходность. Можно даже кредитоваться. Но он так не сделает никогда.

Подобные заявления, обесценивающие труд конкурентов, делаются часто. Их делают риэлторы, которые не готовы вкладывать труд в продажу квартиры и не могут гарантировать продажу квартиры в определенный срок. Они вообще не знают, когда квартира продастся. В договоре нет конкретного срока.

Это ненормально, и выдавать это за хороший способ продажи не честно.

В фильме «Формула Любви» про таких продавцов было сказано в одном диалоге:

– А у меня сено стоит по 3 рубля за воз!

– Стоит-то оно стоит, да ведь никто не покупает.

Ценность подобных специалистов можете оценить сами. В центре Москвы есть много квартир, которые продаются (именно продаются) по 5-10 лет. Большинство из них продаются такими риэлторами.

Кстати, есть у нас есть отдельная статья про рыночную цену вторичной недвижимости — жмите и наслаждайтесь чтением.

Не все аукционы заканчиваются проведением сделок

Верное заявление. Также верно и то, что не все продажи недвижимости вне аукциона заканчиваются проведением сделок.

И в том и другом случае исчерпывающими причинами являются: недостаточная работа риэлтора, ошибки в определении цены, недостаточный маркетинг. Дело не в способе, а в исполнителях.

Итого, если подумать (что мы призываем делать всегда) 

Плохим в аукционе может быть только неумение его провести и добиться отличного результата. И так можно сказать про любую работу – это не значит, что сама работа дрянь.

Остальные доводы – это вариации на тему сопротивления новому, пусть оно даже лучше и полезнее. Из категории – не пробовал, но отрицаю.

О пользе аукционного способа мы обязательно напишем такую же вдумчивую статью. Чтобы вы всегда могли принимать только правильные решения.

Авторы: Михаил и Марина Новицкие, компания Novitsky Realty

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *