Изменения в закон о долевом участии в строительстве жилья от 2019 года должны были создать для дольщиков большие гарантии защиты их инвестиций. Ведь застройщик получает право на пользование деньгами дольщиков только после полной сдачи объекта, а до этого они лежат на счете банка, который гарантирует их сохранность.

Важно понимать суть

До внесения изменений в закон защитить вклад можно было только путем покупки страховки. Мера казалась дорогой и не пользовалась популярностью. Надо было найти страховую, готовую страховать конкретного застройщика.

У каждой страховой компании были разные удорожающие коэффициенты, и реально полис мог обойтись в 1,5-4% от стоимости новостройки. Мы сейчас говорим про добровольное страхование, по которому можно было получить выплату, а не про ту фикцию, которую в обязательном порядке иногда навязывали застройщики.

Страховать было жалко, дольщики теряли инвестиции, застройщики банкротились или сбегали с деньгами – в общем, государство пошло навстречу. Защитило своих граждан и навело порядок. Но за любую защиту всегда надо платить. Пусть даже и не напрямую.

Хорошая идея привела к тому, что застройщики, которые вместо денег дольщиков стали получать проектное финансирование от банка на весь проект, сразу сообразили следующее. Зачем нам как раньше продавать дешево в начале строительства и дороже в конце?

Деньги на стройку есть, привлекать не надо. Защита инвестиций дольщиков на другом уровне – потерять вложенное невозможно, а значит доверие к проектам выше. Количество предложений на рынке сократилось, ведь многих застройщиков выкинуло с рынка. Возник дефицит нового жилья. Да и государство опять решило помочь гражданам — ввело льготную ипотеку.

С этими вводными продавать по схеме в начале — дешево, потом дорого не нужно в принципе

Вот и получилось, что квартиры в новостройке на начальном этапе строительства стоят примерно столько же, сколько квартира на вторичном рынке.

Проверим на расчетах

Для расчета мы взяли пример двух проектов эконом класса.

Дом серии П-44т 2004 года постройки и проект эконом класса ЖК «Life – Варшавская», корпуса которого сдадутся в 2024 году.

В ЖК «Life – Варшавская» двухкомнатную квартиру площадью 43 кв.м. на 10-м этаже, корпус “К” продают за 13 211 000 рублей без отделки. Сдача – I квартал 2024 года.

При покупке подобной квартиры в ипотеку с первоначальным взносом в 20% и ипотечной ставкой 9,2% на стандартных условиях, согласно расчету с сайта — получим ежемесячный платеж в 90 163 руб. Процентов за срок кредита начислят 16 408 000 руб.

Через дорогу, квартиру в доме П-44-т, с ремонтом опять же на 10-м этаже продают за 12 900 000 руб. без скидки. Площадь 38 метров, без учета балкона, вместе с ним почти 40. В объявлении торг обозначен, 200-300 тысяч реально получить скидку, а может и больше. Возьмем её цену в 12 600 000 руб. Итого при покупке в ипотеку с первоначальным взносом в 20% и ставкой в 11% получим ежемесячный платеж в 100 700 рублей и переплату в 19 946 000 рублей.

При первом взгляде кажется, что расчет очевидно в пользу двушки в ЖК «Life – Варшавская». Платеж на 10 000 рублей меньше, и переплата также меньше – на 3,5 млн. Да и площадь у двушки на несколько метров больше. Но есть нюансы, которые нужно разобрать.

Какие нюансы, и почему всё не так просто?

Планировка

Двушка в ЖК Варшавская – это евродвушка, при которой кухня и гостиная совмещены. Фактически, однушка с большой кухней. У квартиры в П-44т отдельно небольшая кухня и хорошая комната с балконом. Выбор между иллюзией двушки с запахом еды в комнате и нормальной однушкой – не очевиден. Разница в метраже будет не сильно заметна. Но это дело вкуса и ощущений.

Отсутствие ремонта

Отсутствие ремонта в новостройке площадью 43 кв.м. — это минимум 2 млн затрат на ремонт, которые надо откуда-то взять. 2 млн – это не выдумка, а оценка от застройщика. Разница между аналогичной квартирой без ремонта и с отделкой составляет примерно эту сумму.

Отсрочка старта использования квартиры

Кроме того, квартирой нельзя пользоваться 2 года и за неё надо платить ипотеку. Это при условии сдачи вовремя, но могут ведь и не успеть. Затем еще на ремонт надо время.

Итого, раньше, чем через 2,5 года квартирой пользоваться не начнешь. Вторичным жильем можно пользоваться сразу после покупки. Например, сдавать. За 45 000 руб. квартиру в П-44т сдадите быстро. За 30 месяцев это почти 1,2 млн рублей с учетом налогов.

Итого, за счет возможности пользования вторичным жильем сразу разница переплаты составит не более 300 000 рублей, за счет снижения ежемесячного платежа и экономии на ремонте.

Итого получается, что реальный расклад такой.

В новостройке есть шанс воспользоваться квартирой через 2,5 года. Квартира будет новая, с новым ремонтом. При учете того, что цены на 2,5 года застынут, что маловероятно, прямая выгода составит около 300 000 руб. Что будет в реальности — никто не знает.

Вспомните, что было 2,5 года назад и сегодня. Будет ли рост цены — не знаем, честно. Тут можно только «ванговать». Таких условий продажи еще не было, и предсказать на практике, будут ли новостройки еще расти, если они уже сравнялись в цене со вторичкой — мы не знаем. Как, впрочем, и никто не знает.

Да, есть бонус в размере нескольких метров разницы между «двушкой» и однушкой

3-4 кв.м.

Можно оценить и новизну проекта, и качество строительства. Хотя то, как строит застройщик, каждый может посмотреть на готовых проектах. Часто бывает, что дома более старой постройки более качественны, чем новоделы. А может быть и ситуация, что покупатель потеряет работу и 100 000 руб. платежа станет для дорого, а жить негде и т.п.

Придется продавать «воздух» со скидкой по переуступке. Ежемесячный платеж в 55 000 руб. с учетом аренды всегда легче заплатить, чем оплачивать ожидания по полной ставке. Если что-то пойдет не так, то возврат денег банком лучше, чем ничего. Но по сравнению с осязаемой квартирой – ни о чем.

Компенсируют ли эти пара метров и новый проект риск того, что дом могут не построить и иные риски? Тут каждый должен решить для себя самостоятельно. И очень внимательно посчитать.

Если честно, до окончания написания этой статьи мы не знали окончательного результата наверняка

В начале думали, что у вторички будет больше плюсов. Потом первый расчет показал, что новостройка вроде выгодней. Посчитали дальше и увидели, что в принципе они сравнялись. Хотя, конечно, все зависит от ипотечной ставки, качества заемщика и срока кредитования.

Предположить подобный вариант еще пару лет назад, когда новостройка на начальном этапе стоила всегда дешевле вторичного жилья, было в принципе невозможно.

Выгода была очевидна, и оценивать при покупке новостройки приходилось только риски. Всем было понятно – потом станет дороже. Сейчас же очевидного дохода от стадии строительства не просматривается. Риски снизились, но тем не менее остались.

Договор на бумаге как бы ни был защищен — это все же не реальная квартира. Поэтому в каждом конкретном проекте надо считать. И лучше не одному, а вместе со специалистом. Факторов при расчете даже больше, чем мы привели в этой статье. И если их правильно оценить, результат может удивить.

Желаем, чтобы наши читатели всегда удивлялись только приятному.

ЖДЕМ ВАШИ ЛАЙКИ И КОММЕНТАРИИ, НАПИШИТЕ СВОЕ МНЕНИЕ.

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован.